Жалға беру бағасының өсуін қалай тоқтатамыз

Тұрғын үйді жалға беру бағасы неге байланысты, неліктен бұл салада қазақстандық нарық "жабайы" деп аталады және бағаны қалай реттеуге болатыны туралы Taspanews.kz тілшілері жылжымайтын мүлік нарығы бойынша сарапшы, "Тetin" бас директоры Лев Тетиннен жауап алды.

Бәріне ипотека кінәлі ме?

Тұрғын үйді жалға беру нарығы күтпеген сценарийлер арқылы өзгеріп жатады, мұндағы бағалар аз күн ішінде бірнеше ондаған пайызға көтеріледі. Көрсеткіштің өсуіне кез-келген нәрсе әсер етуі мүмкін. Баға қою қалай жүзеге асады, әлемдік тәжірибе және біздің нарықтың ерекшеліктері туралы сөз қозғалмақ.

Егер әлем бойынша бұл үрдісті бақылайтын болсақ, онда бәрі түсінікті-ақ. Ал біздік үрдіс қандай?

"Салық салу тұрғысынан ең көп реттелген елдердің бірі Канадада жалға берілетін тұрғын үйден кіріс 15-25 жыл ішіндегі үйдің жалпы сомасын өтеуге шақ келеді. Тиісінше, жалға беру бағасы осылайша құрылады. Сіз активті сатып аласыз және оны белгілі бір ұсынылған баға диапазонында бақса адамға тапсыра аласыз", - дейді Лев Тетин.

Қазақстанда тұрғын үйді жалға берудегі баға белгілеу факторының бірі – ипотека. Бұл тұста жылжымайтын мүлік иелері өз мүдделерін ұстанады. Олар Канада тұрғындарының үлгісіне мән беріп, жылдар бойы  ипотеканың өтелуін күтеді ме, әлде ақша табу үшін қарыздарын тезірек жабуға ұмтыла ма – өздеріне байланысты.

"Тұрғын үйге салынған инвестициялардың өтелуі оны жалға берген жағдайда 1 жылға 7% - бен бүгінде 13-14 жылды құрайды. Жалға беруде шаршы метрге орташа есеппен 4,5 мың теңге есептеген жөн. 7% банктегі депозиттен де төмен екенін ескеру керек, себебі депозит шамамен 15% құрайды",  - деп түсіндіреді сарапшы.

Салық ауыртпалығы әсер етпейді

Кей елдерде баға белгілеудің маңызды факторы –салықтар болып есептеледі. Алайда Қазақстанда жағдай басқаша.

"Қазақстанда жылжымайтын мүлікті жалға беруге қатысты салық салу бойынша жағдай үй иесі үшін қиындық туғызбайды. Егер сіз пәтерді жалға берсеңіз, патент сатып алып, жоспарланған табыстың 1%-ын 1 жылға алдын ала төлей аласыз. Егер бұл көңіліңізден шықпаса, онда өзіңізді жеке кәсіпкер етіп тіркеп, 3% төлеу мүмкін. Мұндай төмен салық іс жүзінде еш жерде жоқ, мүмкін басқа дамушы елдерде ғана шығар", - дейді Лев Тетин.

Сұраныс пен адамгершілік туралы

Қазақстандық жалға беру нарығы 2022 жылы Ресейден келушілер толқыны елге ағылған кезде өзінің шынайы жабайы табиғатын көрсетті. Тұрғын үйді жалға алу бағасы көтеріліп, көптеген жергілікті қазақстандықтар далада қалды, себебі олардың жаңа бағаға шамасы жетпеді. Қазіргі таңда нарық "тынышталды", ағымдағы жылы 9 ай ішінде тұрғын үйді жалға алу құны 6,7%-ға ғана өсті. Алайда, алдындағыдай құнды негізсіз көтеру қайталанбайтынына ешкім кепілдік бермейді.

"Бізде нарықтың дамып келе жатқанына 30 жастан сәл астам ғана уақыт өтті, әзірге ешқандай нормативтік құқықтық актілер жоқ, нарықты шынымен “жабайы” деп атауға болады. Сондықтан, бүгінде баға көбінесе үй иесінің ашкөздік деңгейіне байланысты. Сұраныс бар екені анық, Алматы мен Астанаға келушілер ағыны әрқашан үзіліссіз. Сонымен қатар мұнда мәмілелердің шамамен 40%-ы инвестициялық негізде жасалады, яғни адамдар жылжымайтын мүлікті кейіннен жалға беру мақсатында сатып алады", - дейді Лев Тетин.

Алайда, сұраныс "импульсивті" сипатқа ие және 2022 жылғы тәжірибе көрсеткендей, егер меншік иелерінде адамгершілік болмаса, онда экономика мәселелері әлеуметтік мәселелерге айналады. Мысалы, Түркияда, екі жыл бұрын елге келушілердің көптігіне байланысты жалға алу сұранысы қалыптан тыс өскен кезде, үкімет нарықты реттей бастады және жалға беру бағасын жылына 25%-дан астам көтеруге тыйым салды. Бірнеше ай бұрын, бәрі де тұрақталғанда, ондағы реттеу шарасы да тоқтатылды. Қазақстанда болса, баға белгілеу процесіне ешкім де араласпады.

"Бір жағынан, бізде “жабайы нарық” деп айтамыз, алайда нарық әрқашан өзін-өзі реттейді. Біз қазірдің өзінде билік өкілдерінің араласуы тек бір затқа әкелетінін білеміз – адамдар шектеулерді айналып өту жолдарын тауып, бәрібір бағаны көтеруден тайынбайды. 2023 жылдың жазында баға қою саясаты біртіндеп ақылға қона бастады. Қазіргі таңда нарық салыстырмалы түрде тұрақты. Жыл соңына дейін Қазақстан бойынша орташа жалға беру құны 8-10% өседі", - деп түсіндірді Лев Тетин.

Реттеу емес, мәселені шешу керек болар

Соңғы жылдары Қазақстанда жылжымайтын мүлікті жалға беру бағасын реттеу туралы пікірталастар тудырды. Алайда сарапшылар қауымдастығы депутаттардың баға шегін белгілеу туралы ұсынысын қолдамады. Нарықты тек заңнамалық шектеулермен ғана реттеуден бөлек, сұхбаттасқан сарапшымыз жүйелік тәсіл тиімді жұмыс істейтінін түсіндірді.

"Бүгін біз Қазақстанның кейбір шағын қалалары бойынша жалға алу бағасының ауытқуын байқап отырмыз. Мысалы, Орал қаласында бір жылда баға 24%-ға, Шымкентте − 22%-ға, Петропавлда − 21%-ға өсті. Себебі онда жаңа құрылыстар сирек кездеседі. Өңірлерде тұрғын үй құрылысы әлі де аз, себебі компанияларды ол жақтағы ақшалай кіріс қанағаттандырмайды. Барлық құрылыс компаниялары ірі мегаполистерді назарда ұстайды. Шымкент қаласы қазір дамуда және жалға беру бағасы біршама тұрақты. Бұл тұрғын үйдің қолжетімділігіне тікелей байланысты. Сондықтан, егер біз нарықты "реттегіміз" келсе, онда сұраныс пен ұсынылған өнім сәйкес келуі керек. Яғни, қол жетімді тұрғын үй салу керек", - деп түсіндірді Лев Тетин.